Kiedy właściciel domu jednorodzinnego musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który odgrywa coraz większą rolę w obrocie nieruchomościami oraz przy użytkowaniu budynków. W świetle przepisów obowiązujących w Polsce, jego posiadanie nie jest już tylko dobrą praktyką – w wielu przypadkach jest to obowiązek prawny, który może mieć bezpośredni wpływ na możliwość sprzedaży lub wynajmu domu jednorodzinnego. Znajomość sytuacji, w których świadectwo energetyczne jest wymagane, pozwala uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji, w tym kar finansowych.

Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego – kogo dotyczy?

Właściciel domu jednorodzinnego nie zawsze ma obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej, ale są sytuacje, w których taki dokument jest wymagany bezwzględnie. Obowiązek ten wynika z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków. Zgodnie z przepisami, świadectwo musi być sporządzone dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz w przypadku sprzedaży lub wynajmu, o ile wcześniej nie zostało ono już sporządzone.

W praktyce oznacza to, że jeśli właściciel korzysta z domu wyłącznie na własny użytek, nie dokonuje transakcji sprzedaży ani nie wynajmuje nieruchomości, nie ma ustawowego obowiązku posiadania świadectwa. Jednakże w chwili, gdy budynek ma być przekazany w ręce nowego właściciela lub udostępniony najemcy, dokument musi być dostępny i przedstawiony. Co więcej, od kwietnia 2023 roku obowiązują nowe regulacje, które wzmocniły egzekwowalność tych przepisów i rozszerzyły zakres odpowiedzialności właścicieli.

Warto podkreślić, że obowiązek dotyczy nie tylko nowych budynków, ale również tych starszych, pod warunkiem, że mają być przedmiotem obrotu lub użytkowania przez inne osoby. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować konsekwencjami prawnymi, a także utrudnić proces transakcyjny, gdyż notariusze mają obowiązek zweryfikować, czy świadectwo zostało okazane.

Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane przy sprzedaży lub wynajmie domu?

W sytuacjach, gdy dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości lub jej przekazania do użytkowania innemu podmiotowi – czyli przy sprzedaży lub wynajmie – świadectwo energetyczne staje się obowiązkowym elementem dokumentacji. Obowiązek ten dotyczy zarówno osób fizycznych, jak i firm będących właścicielami nieruchomości.

W przypadku sprzedaży domu:

• Sprzedający ma obowiązek przekazać nabywcy ważne świadectwo charakterystyki energetycznej.

• Dokument ten powinien zostać okazany najpóźniej na etapie podpisywania aktu notarialnego.

• Notariusz nie ma prawa zrezygnować z wymogu przedstawienia świadectwa – jego brak może wstrzymać transakcję.

W przypadku wynajmu:

• Wynajmujący musi udostępnić kopię świadectwa najemcy już przy zawieraniu umowy.

• Dokument musi być dołączony do umowy najmu, a jego brak może skutkować nieważnością pewnych zapisów umownych.

Warto zaznaczyć, że świadectwo energetyczne zawiera informacje na temat zużycia energii pierwotnej, efektywności energetycznej budynku oraz zalecenia dotyczące ewentualnych modernizacji. Umożliwia to kupującemu lub najemcy ocenę kosztów eksploatacji domu i potencjalnych inwestycji w poprawę efektywności energetycznej.

Kary za brak świadectwa charakterystyki energetycznej

Naruszenie obowiązku posiadania lub przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej w przypadkach przewidzianych przepisami prawa może skutkować realnymi sankcjami. Choć jeszcze kilka lat temu egzekwowanie tych przepisów było stosunkowo łagodne, nowelizacje ustaw wprowadzone w 2023 roku znacząco zaostrzyły konsekwencje dla właścicieli nieruchomości, którzy lekceważą te obowiązki.

Przede wszystkim, sprzedający lub wynajmujący dom jednorodzinny, który nie przekaże ważnego świadectwa nowemu właścicielowi lub najemcy, może zostać ukarany grzywną. Odpowiedzialność wynika z art. 57 ust. 1 pkt 6 ustawy Prawo budowlane oraz przepisów wykonawczych do ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Kary nakładane są przez organy administracji architektoniczno-budowlanej, ale w przypadku transakcji notarialnych, to właśnie notariusze odgrywają rolę pierwszego kontrolera – mogą bowiem odmówić przeprowadzenia aktu notarialnego bez przedstawienia świadectwa.

Warto również zwrócić uwagę na fakt, że brak dokumentu nie tylko grozi karą finansową, ale także może mieć wpływ na wiarygodność oferty sprzedaży czy najmu. Coraz więcej potencjalnych nabywców i najemców zwraca uwagę na parametry energetyczne budynków – nie tylko ze względu na ekologię, ale również z powodów ekonomicznych. Brak dokumentu może budzić podejrzenia i znacząco obniżyć zainteresowanie ofertą.

Co istotne, w przypadku instytucji publicznych, brak świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynków o powierzchni użytkowej przekraczającej 250 m² skutkuje obowiązkiem publicznego wywieszenia tego dokumentu – jego brak może prowadzić do sankcji administracyjnych oraz krytyki społecznej.

Jak uzyskać świadectwo energetyczne i kto może je wystawiać?

Procedura uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej nie jest skomplikowana, ale wymaga spełnienia kilku formalnych warunków. Dokument ten może być sporządzony wyłącznie przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia – certyfikowanego audytora energetycznego, wpisanego do centralnego rejestru prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Aby uzyskać świadectwo, właściciel domu jednorodzinnego powinien:

• Skontaktować się z uprawnionym audytorem lub firmą świadczącą usługi w zakresie oceny charakterystyki energetycznej.

• Przygotować dokumentację budynku: projekt budowlany, dane o użytych materiałach, instalacjach grzewczych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych (jeśli występują).

• Udostępnić audytorowi budynek do oględzin, jeśli jest to konieczne – w wielu przypadkach wystarczą dane techniczne i dokumentacja projektowa.

Proces sporządzania świadectwa zwykle trwa od kilku godzin do kilku dni, w zależności od skomplikowania budynku i dostępności danych. Dokument zachowuje ważność przez 10 lat, o ile w tym czasie nie zostaną przeprowadzone istotne zmiany w systemie ogrzewania, ociepleniu lub wentylacji – wtedy konieczne jest jego zaktualizowanie.

Koszt wykonania świadectwa charakterystyki energetycznej może się różnić w zależności od regionu, rodzaju budynku i stawek przyjętych przez wykonawcę, jednak zazwyczaj oscyluje w przedziale od 400 do 1000 zł dla domów jednorodzinnych. Kluczowe jest, by nie kierować się wyłącznie ceną – istotne jest doświadczenie audytora oraz jego wpis w oficjalnym rejestrze.

Posiadanie aktualnego świadectwa nie tylko zabezpiecza właściciela przed sankcjami, ale również zwiększa transparentność transakcji, poprawia wizerunek sprzedającego i daje potencjalnym nabywcom lub najemcom dostęp do rzetelnych informacji o energetycznej efektywności budynku.

Więcej: świadectwo charakterystyki energetycznej.